Artykuł Partnera: Sprzedaż lub wynajem nieruchomości to proces obejmujący szereg formalności i wymogów prawnych. Ostatnie zmiany w przepisach znacząco zaostrzyły obowiązki związane z prezentowaniem charakterystyki energetycznej budynków. Dowiedz się, kiedy musisz przedstawić certyfikat energetyczny i jakie konsekwencje grożą za niedopełnienie tego obowiązku, aby ustrzec się nieprzyjemnych niespodzianek podczas transakcji.
Czym jest certyfikat energetyczny?
Certyfikaty energetyczne (formalnie nazywane świadectwami charakterystyki energetycznej) to dokumenty zawierające informacje o zapotrzebowaniu budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania. Oceniają one efektywność energetyczną nieruchomości, uwzględniając takie czynniki jak izolacja termiczna, sprawność systemów grzewczych, wentylacji czy przygotowania ciepłej wody.
Dokument ten zawiera nie tylko klasyfikację energetyczną (od A do G, gdzie A oznacza najwyższą efektywność), ale również informacje o rocznym zużyciu energii, emisji CO₂ związanej z eksploatacją budynku oraz rekomendacje dotyczące możliwych usprawnień, które mogłyby poprawić efektywność energetyczną nieruchomości. Certyfikat energetyczny pełni ważną rolę informacyjną – pozwala potencjalnym nabywcom lub najemcom oszacować przyszłe koszty utrzymania nieruchomości związane z zużyciem energii, a także ocenić jej wpływ na środowisko.
Kiedy musisz okazać certyfikat energetyczny?
Zgodnie z nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, obowiązek okazania certyfikatu energetycznego dotyczy następujących sytuacji:
- Przy sprzedaży nieruchomości – właściciel ma obowiązek przekazać oryginał lub kopię świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy przy zawarciu umowy sprzedaży.
- Przy wynajmie nieruchomości – wynajmujący musi przekazać najemcy oryginał lub kopię certyfikatu przy podpisaniu umowy najmu.
- Przy oddaniu do użytkowania nowego budynku – inwestor ma obowiązek przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej właścicielowi budynku.
- Podczas oferowania nieruchomości – co istotne, w ogłoszeniach i reklamach dotyczących sprzedaży lub najmu należy podać informacje z certyfikatu, w tym klasę energetyczną budynku.
Warto podkreślić, że obowiązek posiadania certyfikatu dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Ustawa przewiduje jednak kilka wyjątków, które obejmują m.in. budynki podlegające ochronie konserwatora zabytków, budynki kultu religijnego, budynki użytkowane krócej niż 4 miesiące w roku oraz wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
Kto może sporządzić certyfikat energetyczny i ile to kosztuje?
Świadectwo charakterystyki energetycznej może być sporządzone wyłącznie przez osobę uprawnioną, wpisaną do wykazu prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Uprawnienia takie posiadają osoby, które:
- ukończyły odpowiednie studia,
- odbyły szkolenie i zdały egzamin uprawniający do sporządzania świadectw,
- posiadają uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej.
Koszt wykonania certyfikatu energetycznego jest ustalany indywidualnie przez osoby uprawnione i zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj oraz wielkość nieruchomości, dostępność dokumentacji technicznej czy lokalizacja. Średnio ceny na rynku kształtują się na poziomie od kilkuset do ponad tysiąca złotych.
Bureau Veritas, jako globalna firma specjalizująca się w usługach inspekcji, certyfikacji i testów technicznych, podkreśla znaczenie współpracy z kompetentnymi specjalistami przy ocenie efektywności energetycznej budynków.
Jak wygląda proces uzyskania certyfikatu energetycznego?
Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej składa się z kilku etapów:
- Wybór uprawnionego specjalisty – warto sprawdzić jego kwalifikacje w wykazie prowadzonym przez ministerstwo.
- Wizyta i ocena budynku – specjalista przeprowadza wizję lokalną, podczas której ocenia stan techniczny budynku, dokumentuje jego charakterystykę, analizuje systemy grzewcze i wentylacyjne.
- Analiza dokumentacji – weryfikacja dostępnej dokumentacji technicznej budynku, w tym projektów, opisów technicznych i wcześniejszych świadectw.
- Obliczenia i przygotowanie świadectwa – na podstawie zebranych danych specjalista wykonuje obliczenia i określa klasę energetyczną budynku.
- Wydanie certyfikatu – gotowe świadectwo jest przekazywane właścicielowi nieruchomości wraz z informacją o rekomendacjach dotyczących poprawy efektywności energetycznej.
Certyfikat energetyczny jest ważny przez 10 lat od daty jego sporządzenia, chyba że w międzyczasie przeprowadzono modyfikacje budynku wpływające na jego charakterystykę energetyczną – wówczas wymagane jest sporządzenie nowego świadectwa.
Co grozi za brak certyfikatu energetycznego?
Nowelizacja ustawy z 2023 roku wprowadziła znacznie surowsze sankcje za niedopełnienie obowiązku związanego z certyfikatem energetycznym. Brak przekazania certyfikatu energetycznego przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu może skutkować nałożeniem kary w wysokości do 5000 zł. Nieumieszczenie wymaganych informacji o charakterystyce energetycznej w ogłoszeniach lub reklamach dotyczących sprzedaży lub najmu może skutkować karą do 3000 zł. Ponadto notariusz ma obowiązek poinformować strony o konieczności posiadania certyfikatu i konsekwencjach jego braku, co może opóźnić lub skomplikować proces sprzedaży. Istnieje również ryzyko roszczeń cywilnoprawnych – nabywca lub najemca, który nie otrzymał certyfikatu, może dochodzić roszczeń na drodze cywilnej, jeśli poniesie szkodę wynikającą z braku wiedzy o charakterystyce energetycznej budynku.
Certyfikat w ogłoszeniu sprzedaży lub wynajmu – obowiązek informacyjny
Jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych w 2023 roku jest obowiązek informacyjny dotyczący ogłoszeń o sprzedaży lub najmie. Zgodnie z nowymi przepisami, każde ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości musi zawierać informację o klasie energetycznej budynku oraz wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną.
Dotyczy to wszystkich form ogłoszeń – zarówno publikowanych w prasie, internecie, jak i wystawianych w biurach nieruchomości. Informacje te powinny być przedstawione w sposób czytelny i widoczny dla potencjalnych zainteresowanych.
Ten wymóg znacząco wpływa na rynek nieruchomości, zwiększając transparentność informacji o kosztach eksploatacyjnych i komforcie użytkowania. Warto zaznaczyć, że obowiązek ten spoczywa zarówno na właścicielach prywatnych, jak i na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, którzy publikują ogłoszenia w imieniu klientów.
Podsumowując, świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko formalny wymóg prawny, ale także istotne narzędzie informacyjne dla uczestników rynku nieruchomości. Dzięki certyfikatom energetycznym kupujący i najemcy mogą świadomie podejmować decyzje, uwzględniając przyszłe koszty eksploatacji związane ze zużyciem energii. Zmiany prawne wprowadzone w 2023 roku znacząco zaostrzyły wymogi dotyczące certyfikatów energetycznych, nakładając konkretne obowiązki na właścicieli nieruchomości i wprowadzając sankcje za ich niedopełnienie. Właściciele planujący sprzedaż lub wynajem powinni zawczasu zadbać o uzyskanie certyfikatu, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych i finansowych.
Bureau Veritas, jako firma o globalnym zasięgu, wspiera sektor budownictwa w zakresie audytów i ocen technicznych, podkreślając znaczenie rzetelnej oceny parametrów energetycznych budynków nie tylko w kontekście formalnym, ale również z perspektywy zrównoważonego rozwoju i dbałości o środowisko.
