Ile może stać dom w stanie surowym zamkniętym?

Dom w stanie surowym zamkniętym najczęściej kosztuje od ok. 300 do 600 tys. zł dla typowego metrażu 120–160 m², ale widełki potrafią być szersze. Decydują projekt, standard materiałów, lokalizacja i ceny ekip, a także kształt dachu i liczba przeszkleń. Poniżej rozbijamy te czynniki i realne kalkulacje.

Co oznacza stan surowy zamknięty i co obejmuje?

Stan surowy zamknięty to moment, w którym dom ma już bryłę, dach i zewnętrzne przegrody, a wnętrze jest zabezpieczone przed deszczem i wiatrem. Innymi słowy, budynek można bezpiecznie „odstawić” na kilka miesięcy bez ryzyka zalewania i degradacji konstrukcji. To ważne, bo właśnie od tego etapu liczy się realna możliwość przerwy w budowie.

Co dokładnie obejmuje SSO? Najczęściej ściany nośne i działowe, stropy, schody żelbetowe, więźba i poszycie dachowe z pełnym pokryciem (np. dachówka lub blacha), a także okna, drzwi zewnętrzne i brama garażowa. Wliczane są parapety zewnętrzne oraz obróbki blacharskie, które domykają powłokę przeciwdeszczową. Na tym etapie nie ma jeszcze instalacji wewnętrznych, tynków ani ocieplenia wewnętrznego. Czasem w kosztorysach pojawia się także orynnowanie i podbitka, ale to zależy od umowy z wykonawcą.

Istnieją różnice interpretacyjne, dlatego przed podpisaniem umowy dobrze jest doprecyzować zakres. Pomaga krótka, punktowa specyfikacja z materiałami i standardem montażu. Przykładowo, sama stolarka okienna może oznaczać okna w klasie ekonomicznej albo z pakietem trzyszybowym i ciepłymi parapetami, co zmienia zarówno szczelność, jak i możliwość bezpiecznego zimowania.

• Stolarka: okna i drzwi zewnętrzne zamontowane na pianie i taśmach (uszczelnienia warstwowe), z podanymi współczynnikami przenikania ciepła.
• Dach: pełne pokrycie wraz z obróbkami i orynnowaniem; informacja, czy w cenie jest membrana i zabezpieczenie koszy oraz kominów.
• Ściany i stropy: materiał, grubości, klasa betonu i dokładność murowania, w tym nadproża i wieńce.
• Elementy dodatkowe: brama garażowa, parapety zewnętrzne, podbeton pod taras, montaż komina systemowego.
• Zakres wyłączeń: brak instalacji, tynków i ocieplenia elewacji, chyba że wyraźnie wskazano inaczej.

Taka checklista ułatwia porównanie ofert i późniejsze planowanie przerwy. Dom w SSO z kompletną stolarką i szczelnym dachem znosi przestój znacznie lepiej niż obiekt z „folią w oknach”. W praktyce to właśnie poziom domknięcia i jakość montażu decydują, jak długo budynek może stać bez ruszania kolejnych etapów.

Jakie czynniki najbardziej wpływają na koszt SSO?

Największy wpływ na koszt SSO ma suma decyzji projektowych i lokalnych realiów: bryła, technologia, ceny materiałów i robocizny, a także logistyka dostaw. Dwa domy o podobnej powierzchni potrafią różnić się ceną o kilkadziesiąt procent przez kilka „drobnych” wyborów.

Najpierw liczy się projekt. Prosta bryła na planie prostokąta, dach dwuspadowy i umiarkowana liczba otworów okiennych zwykle obniżają koszt. Wystarczy jednak narożne przeszklenie o szerokości 3–4 m lub dach wielospadowy, by podbić wycenę o dodatkowe dziesiątki tysięcy złotych. Istotne jest też posadowienie. Słabsze grunty i wysoki poziom wód oznaczają więcej betonu i stali, a czasem płytę fundamentową zamiast ław.

Poniżej zestaw najczęstszych „mnożników kosztów” wraz z krótkim kontekstem:

• Bryła i dach: każdy załamanie ściany, wykusz czy lukarna zwiększają metry obróbek i pokrycia; dach wielospadowy bywa droższy od dwuspadowego o 20–40% na etapie więźby i pokrycia.
• Stolarka i przeszklenia: okna HST (przesuwne, ciężkie skrzydła) oraz pakiety trzyszybowe o dużych gabarytach znacząco podnoszą koszt SSO, także przez konieczność montażu dźwigiem.
• Technologia ścian i stropu: ceramika poryzowana, silikat, beton komórkowy czy szkielet – różnią się ceną materiału i robocizny; strop monolityczny wymaga więcej zbrojenia i szalunków niż gęstożebrowy.
• Fundamenty i grunt: wymiana gruntu, podniesienie terenu o 20–30 cm, drenaż opaskowy lub izolacje przeciwwodne dodają kilka do kilkunastu procent do całości.
• Region i dostępność ekipy: w dużych aglomeracjach stawki robocizny są zwykle wyższe o 10–25% niż w mniejszych miejscowościach; terminy wpływają na ryzyko pracy „na szybko”.
• Logistyka i dojazd: wąski dojazd, brak placu składowego, konieczność pompy do betonu lub dźwigu do więźby generują dodatkowe koszty usług sprzętowych i postojów.
• Inflacja materiałów i sezon: skoki cen stali i drewna konstrukcyjnego potrafią w kwartale przesunąć budżet o kilka procent; zimowe przerwy wydłużają czas najmu sprzętu i kontenerów.
• Detale projektowe: attyki, ukryte rynny, nadproża o dużych rozpiętościach czy wieniec pod pergolę to elementy, które nie „grzeją” ani nie ozdabiają spektakularnie, ale kosztują w betonie i stali.

Przy porównywaniu ofert opłaca się zwrócić uwagę, co dokładnie obejmuje kalkulacja. Jedna ekipa doliczy montaż okien, druga pokaże go jako osobną pozycję, a trzecia przyjmie okna „standardowe”, podczas gdy w projekcie przewidziano konstrukcje przesuwne. Pomaga też sprawdzić założone klasy materiałów i realny zakres robót ziemnych, bo to właśnie tu najczęściej pojawiają się rozbieżności.

Dobrym nawykiem jest utrzymywanie rezerwy na nieprzewidziane prace w gruncie i korekty stolarki, zwłaszcza gdy w projekcie znajdują się duże przeszklenia lub niestandardowy dach. Dzięki temu budżet SSO mniej zaskakuje, a decyzje można podejmować z wyprzedzeniem, zamiast w pośpiechu na budowie.

Ile kosztuje SSO w 2025 roku dla domu 100–150 m²?

W 2025 roku stan surowy zamknięty (SSO) dla domu 100–150 m² najczęściej zamyka się w przedziale 330–520 tys. zł, przy średniej ok. 380–450 tys. zł dla projektu „bez fajerwerków”. Różnica zależy głównie od geometrii dachu, standardu stolarki i poziomu skomplikowania bryły. Prosty dom parterowy 120 m² ze zwykłym dachem dwuspadowym i oknami PVC potrafi zmieścić się bliżej dolnej granicy, a piętrowy 150 m² z lukarnami i dużymi przeszkleniami szybko zbliża się do górnej.

Żeby łatwiej osadzić budżet, poniżej zebrane zostały orientacyjne widełki dla typowych układów i technologii. Kwoty obejmują materiały i robociznę do etapu SSO (fundamenty, ściany nośne, stropy, dach z pokryciem, okna i drzwi zewnętrzne, brama garażowa – jeśli występuje). Podane wartości wynikają z cen rynkowych I–III kw. 2025 i zakładają standardową działkę bez skrajnie trudnych warunków gruntowych.

W praktyce największym „skokiem” w budżecie bywają okna i pokrycie dachu. Zmiana z PVC na alu oraz z blachy na dachówkę ceramiczną potrafi podnieść cenę SSO o 40–80 tys. zł przy domu 120–140 m². Do tego 10–15% rezerwy finansowej daje spokój przy ewentualnych zmianach projektu czy trudniejszym gruncie. Dzięki temu szacunki z tabeli stają się realnym punktem odniesienia, a nie tylko liczbami z katalogu.

Jak różni się cena SSO w zależności od regionu i ekipy?

Różnice w cenie SSO potrafią sięgać od kilku do nawet kilkunastu procent w zależności od regionu i doświadczenia ekipy. W dużych miastach i w pasie metropolii stawki bywają najwyższe, natomiast w mniejszych powiatach z większą dostępnością ekip można spotkać oferty zauważalnie niższe. Największą różnicę robi jednak jakość organizacji pracy: ekipa, która przychodzi z własnym sprzętem i harmonogramem, rzadziej „przepala” godziny i budżet.

Na mapie cen zwykle drożej jest w województwach z intensywną zabudową i wysokimi zarobkami (Mazowieckie, Małopolskie, Pomorskie), a taniej w regionach o spokojniejszym rynku. Przykładowo, za robociznę SSO dla domu 120 m² w obrębie aglomeracji stawki potrafią być wyższe o 10–20% niż 40–60 km dalej. Do tego dochodzą koszty dojazdów i logistyczne: jeżeli ekipa ma do pokonania codziennie 50 km, zwykle dolicza ryczałt paliwowy lub czas przejazdu.

Równie istotny jest profil wykonawcy. Ekipa, która pracuje „od fundamentu po dach”, bywa droższa na start, ale przyspiesza budowę o 2–4 tygodnie dzięki spójnej koordynacji. Z kolei zespół podwykonawców (osobno murarze, cieśle, dekarze) może wyjść taniej w przeliczeniu na etap, lecz wymaga dokładnego nadzoru inwestorskiego i grozi przerwami między brygadami. W praktyce każdy tydzień przestoju podnosi koszty o dodatkowe zabezpieczenia placu budowy i ewentualne wynajmy sprzętu.

Na cenę wpływa też kalendarz. Sezon szczytowy trwa zwykle od kwietnia do października i wtedy trudno o rabaty, a terminy potrafią „odjechać” o 3–6 tygodni. Poza sezonem, zwłaszcza w lutym–marcu, część firm schodzi z ceny robocizny o kilka procent, licząc na wypełnienie grafiku. Rynek lokalny bywa różny nawet w obrębie jednego województwa, więc przydatne jest porównanie co najmniej 3–4 ofert z promienia 30–50 km, z tym samym zakresem prac i materiałów zapisanym w przedmiarze.

Dobrym sygnałem są realne referencje i transparentna wycena etapów. Ekipa, która podaje stawki rozbite na fundamenty, ściany, strop i dach, zwykle ma opanowaną logistykę i mniejszą skłonność do „niespodzianek”. Z drugiej strony bardzo niska cena w regionie o wysokich stawkach często oznacza brak ubezpieczenia OC albo oszczędności na sprzęcie, co może skończyć się poprawkami. Lepiej patrzeć na koszt całkowity z terminem i ryzykiem niż na samą kwotę za metr.

Z czego wynika rozbieżność wycen materiałów i robocizny?

Najczęściej rozbieżności biorą się z innego zakresu prac i jakości materiałów, a dopiero potem z marż i stawek godzinowych. Dwie oferty mogą wyglądać podobnie, a różnić się nawet o 20–35% po doliczeniu „drobnych” pozycji, które jedna ekipa wlicza, a druga traktuje jako dodatki.

Zakres bywa pułapką. Jedna wycena obejmuje tylko mury, strop i więźbę, a druga dolicza także podbitkę, obróbki blacharskie i tymczasowe zabezpieczenia otworów. Czasem w kosztach robocizny pomija się transport i dźwig, które potrafią dołożyć 3–8 tys. zł przy dachu o powierzchni 150–200 m². Różnica wychodzi też na geometrii budynku: prosta bryła z dachem dwuspadowym „wychodzi” szybciej, skomplikowana z wieloma załamaniami zajmuje o 20–40% więcej roboczogodzin.

Materiały rządzą się inną logiką. Ten sam „pustak” może oznaczać ceramikę poryzowaną 25 cm albo silikat 24 cm, co zmienia cenę m² ściany o kilkanaście procent i wpływa na czas murowania. W dachach widać to jeszcze mocniej: pokrycie blachą na rąbek bywa tańsze od dachówki o 40–70 zł/m², ale wymaga dokładniejszego podłoża i obróbek, czyli droższej robocizny. Do tego dochodzą sezonowe wahania: wiosną i latem ceny stali i drewna potrafią skoczyć o kilka procent w ciągu 4–6 tygodni, gdy popyt jest największy.

Stawki ekip różnią się nie tylko „renomą”, lecz także organizacją pracy. Zespół z własnym rusztowaniem i sprzętem dolicza amortyzację, ale zwykle kończy etap szybciej, co zmniejsza ryzyko przestojów i kosztów ochrony placu budowy. Ekipy rozliczające się „od metra” inaczej kalkulują detale niż te „od etapu”; w pierwszym modelu każda narożna, nadproże czy attyka ma cenę, w drugim częściej pojawiają się dopłaty za „nietypowość”. W regionach o dużym popycie stawka za roboczogodzinę potrafi być wyższa o 15–25%, ale rekompensuje to krótszy termin startu prac.

Na końcu zostaje metodologia wyceny. Jedni liczą koszt m² SSO „po podłodze”, inni po obrysie zabudowy, jeszcze inni podają cenę „za domek” na podstawie podobnych realizacji. Bez ujednolicenia jednostek i listy założeń powstaje chaos. Pomaga prosta zasada: prosi się o rozbicie wyceny na materiały i robociznę wraz z markami i przekrojami (np. więźba C24 8×20 cm), dopisuje koszty sprzętu i transportu oraz wyraźnie zaznacza wyłączenia, jak chociażby odwodnienie czy tymczasowe zadaszenie. Dzięki temu porównuje się „jabłka z jabłkami”, a nie obietnice z realnym harmonogramem.

Jak wybrać technologię budowy, by obniżyć koszt SSO?

Najłatwiej obniżyć koszt SSO, wybierając technologię, która przyspiesza prace i upraszcza detale. Mniej etapów i krótsze czasy montażu zwykle oznaczają niższe ryzyko poślizgów, a więc mniej dopłat. Różnice potrafią sięgać kilku–kilkunastu procent przy tym samym metrażu.

Murowanie z popularnych bloczków betonu komórkowego lub pustaków ceramicznych daje przewidywalną cenę materiału i szeroką dostępność ekip. Przy prostych rzutach i dachu dwuspadowym koszt SSO spada, bo ekipa szybciej domyka ściany i więźbę. Konstrukcje szkieletowe (lekki szkielet drewniany) wygrywają tempem: dom o 120 m² bywa zamknięty w 6–8 tygodni, co ogranicza koszty zaplecza budowy i wynajmu sprzętu. Z kolei systemy prefabrykowane potrafią skrócić etap SSO nawet do 2–4 tygodni, choć wymagają dobrego przygotowania projektu i logistyki; cena elementów bywa wyższa, ale mniejsza liczba roboczogodzin często równoważy różnicę.

Decydują detale: każdy załamanie dachu, balkon wspornikowy czy wykusz podnosi koszt. Prosty dach z jedną kalenicą potrafi być tańszy o 15–25% względem dachu wielospadowego przy tym samym metrażu. Ograniczenie liczby nadproży i nietypowych otworów skraca czas murowania i redukuje odpady. Wybór stropu też ma znaczenie: strop gęstożebrowy lub płyta kanałowa montowana dźwigiem wymaga mniej szalunków i może zamknąć etap w 1–2 dni, podczas gdy pełna płyta monolityczna potrzebuje zbrojenia i dojrzewania betonu, co wydłuża harmonogram o 7–14 dni.

• Technologie szybkie w montażu (szkielet, prefabrykat, stropy montażowe) zmniejszają koszty pośrednie: mniej dni ekipy na budowie, mniejsze ryzyko przerw pogodowych.
• Materiały powszechne i systemowe (kompletne systemy ścian, nadproży, kształtek) ułatwiają uzyskanie konkurencyjnych cen i ograniczają „drobne” dopłaty.
• Prosta bryła i dach dwuspadowy obniżają wycenę więźby, pokrycia i stolarki, a także skracają termin dostawy i montażu okien.
• Optymalizacja otworów okiennych pod standardowe szerokości zmniejsza koszt stolarki i montażu nawet o kilkanaście procent.
• Dopasowanie technologii do lokalnego rynku ekip i sprzętu zmniejsza stawki dojazdowe oraz koszty wynajmu dźwigu czy pompy do betonu.

Dobór technologii powinien łączyć tempo i prostotę z dostępnością wykonawców w okolicy. Kiedy projekt jest skrojony pod materiały systemowe i standardowe wymiary, SSO zamyka się szybciej i taniej, bez niespodzianek w trakcie.

Jak rzetelnie porównać oferty i uniknąć niedoszacowań?

Rzetelne porównanie ofert SSO zaczyna się od porównywania tych samych zakresów i standardów, a nie tylko sum na końcu kosztorysu. Dwie wyceny różniące się o 15–25% często wynikają z innych założeń, a nie z „droższej ekipy”.

Najpierw dobrze jest ujednolicić bazę: ten sam projekt, te same materiały z podaniem klas i producentów, identyczny zakres robót oraz jednolity sposób liczenia metrażu (powierzchnia użytkowa vs. po podłodze). Pomaga też rozbicie kosztów na trzy bloki: fundamenty, ściany i stropy, dach i stolarka. Dzięki temu łatwiej wyłapać, w którym miejscu pojawia się różnica 20–30 tys. zł. Dobrą praktyką bywa też prośba o podanie stawek robocizny za jednostkę, np. zł/m² ściany czy zł/mb wieńca (elementu żelbetowego na szczycie ścian), co pozwala porównać oferty nawet przy drobnych zmianach w projekcie.

Poniżej przykładowa „lista kontrolna”, która porządkuje porównanie ofert i zmniejsza ryzyko niedoszacowań:

• Czy zakres obejmuje pełny SSO: fundamenty, ściany nośne i działowe, stropy, konstrukcję i pokrycie dachu, obróbki, orynnowanie, okna i drzwi zewnętrzne oraz bramę garażową? Jeśli coś jest „poza zakresem”, powinno być policzone oddzielnie.
• Czy materiały są opisane z nazwą, klasą i ilościami (np. beton C25/30 – 32 m³, stal B500 – 1,2 t, pustak 24 cm – 1800 szt.) oraz kto je dostarcza i w jakiej cenie jednostkowej?
• Jak rozpisane są stawki robocizny: ryczałt czy kosztorys szczegółowy? Przy ryczałcie przydaje się załącznik z normami i zakresem, by uniknąć dopłat za „roboty dodatkowe”.
• Jakie przyjęto parametry stolarki: współczynnik przenikania ciepła, pakiet szybowy, ciepłe ramki, montaż warstwowy czy standardowy, transport i dźwig?
• Terminy i logistyka: czas realizacji etapów (np. stan dachu w 6–8 tygodni od startu), dostępność sprzętu, liczba osób w brygadzie oraz zapisy o przestojach pogodowych.
• Gwarancja i serwis: długość gwarancji na roboty i dach, procedura zgłoszeń, protokoły odbioru częściowego i końcowego.
• Zapisy o zmianach: jak rozliczane są różnice ilościowe (±10% materiału), co z podwyżkami cen stali lub drewna w trakcie umowy i jaki jest limit kosztów nieprzewidzianych.

Po zebraniu takich danych porównanie „jabłko do jabłka” staje się możliwe i szybko widać, czy oszczędność w jednej pozycji nie wraca w postaci dopłat gdzie indziej. Jeśli jedna oferta jest tańsza o kilkanaście tysięcy, a ma słabszy dach lub okna o gorszym parametrze, lepiej policzyć koszt późniejszej wymiany lub strat ciepła. Uporządkowana lista wymagań i spójne założenia pozwalają wybrać realną wycenę zamiast najniższej ceny na papierze.

Jak bezpiecznie negocjować i planować budżet na SSO?

Najbezpieczniej negocjuje się wtedy, gdy budżet jest policzony w scenariuszach i zapisany w szczegółowej umowie. Daje to kontrolę nad ceną SSO, a jednocześnie zostawia margines na nieprzewidziane wydatki bez paniki i konfliktów.

Na start pomaga prosta rama finansowa: budżet bazowy na SSO, rezerwa 10–15% na ryzyka oraz oddzielny bufor na wzrost cen materiałów w sezonie (np. dodatkowe 3–5%). Dzięki temu wiadomo, co jest „sztywnym” kosztem, a co można regulować. W praktyce oznacza to, że przy planie 280 tys. zł zamraża się 28–42 tys. zł na niepewności i nie rusza się ich bez realnej przyczyny, potwierdzonej protokołem.

Negocjacje z ekipą lepiej prowadzić na podstawie szczegółowej wyceny pozycji, a nie jednej kwoty za „SSO”. Dobrze działa rozbicie na etapy z ceną jednostkową i metryką: fundamenty, ściany, stropy, więźba, poszycie, stolarka. Pozwala to porównać oferty i negocjować dokładnie tam, gdzie różnice są największe, np. na marży dostawy stali czy robocizny dachu. Pomaga też urealnienie terminów: bonus za zakończenie etapu przed datą graniczną i kara umowna za zwłokę po 7 dniach roboczych opóźnienia.

W umowie opłaca się doprecyzować zakres i standard: nazwy materiałów z klasą (np. bloczki 600–700 kg/m³, stal B500), konkretne grubości i systemy oraz sposób rozliczania zmian. Przejrzysty mechanizm waloryzacji to tarcza na wahania rynku: dopłaty lub obniżki liczone wyłącznie od pozycji dotkniętych zmianą cen (udokumentowanych fakturami), a nie od całej wartości kontraktu. Dla stolarki okiennej przydaje się klauzula „widełek” kursowych, jeśli wycena opiera się na imporcie.

Harmonogram płatności powinien iść za postępem prac, nie odwrotnie. Najbezpieczniej działa 4–6 kamieni milowych z odbiorem technicznym i zdjęciami, a zaliczki ograniczone do realnych kosztów mobilizacji (np. 5–10%). Przy mieszanej dostawie materiałów sprawdza się model: inwestor kupuje to, co stanowi największą wartość i niesie ryzyko podmiany (stal, stolarka, membrany), ekipa bierze odpowiedzialność za resztę. Na koniec dobrym uzupełnieniem jest protokół odbioru etapu z listą poprawek i terminem ich wykonania, co zamyka ryzyko „niedomkniętych” spraw i ucieczki z placu budowy.